Riparto delle spese condominiali con le tabelle millesimali

#1. Quale tabella per ogni spesa

Ogni spesa va sulla tabella indicata dall'articolo del regolamento che ne parla. Se il regolamento non dice nulla, si segue il criterio di legge:

• proprietà — la tabella di proprietà (art. 1123 c. 1 c.c.);
• scale e ascensore — la tabella scale o ascensore (art. 1124 c.c.);
• riscaldamento e acqua con una tabella propria — quella tabella (art. 1123 c. 2 c.c.); il combustibile del riscaldamento si divide tra quota fissa e quota a consumo (vedi la guida al riparto del riscaldamento 30/70).

Quando più articoli potrebbero valere, vince il più specifico: quello che nomina il tipo di spesa e la parte dell'edificio, poi quello che nomina solo il tipo, poi solo la parte, poi la regola per tutto l'edificio.

Se manca una tabella scale o ascensore stampata, la si può costruire con il criterio dell'art. 1124 c.c. — metà in proporzione ai millesimi di proprietà delle unità servite, metà all'altezza del piano — ma va confrontata con il regolamento.

Una fattura di scale o ascensore che non dice di quale scala si tratta, in un edificio con una tabella per scala, non si ripartisce a intuito: resta da verificare.

#2. La quota di ogni unità, al centesimo

La quota di un'unità è importo × millesimi dell'unità ÷ somma della tabella. Arrotondando al centesimo, le quote quasi mai tornano esattamente alla spesa. Il metodo che le fa quadrare:

1. si arrotonda ogni quota per difetto al centesimo;
2. i centesimi che mancano si assegnano uno alla volta alle unità con il resto più grande (a parità, al millesimo maggiore).

Così la somma delle quote è uguale alla spesa, sempre. L'importo da ripartire è il totale della fattura con l'IVA, prima della ritenuta d'acconto — mai il «netto a pagare».

#3. La tabella che non somma 1000

La somma di una tabella si calcola dalle righe, non dal totale stampato in fondo. Se le righe sommano, per esempio, 998:

• la tabella si usa sulla sua somma reale, così le quote quadrano comunque;
• ma il riparto è da verificare: la tabella va controllata ed eventualmente rettificata dall'assemblea (art. 69 disp. att. c.c.).

Non si corregge una tabella a stima. Se invece le righe sommano 1000 e solo il totale stampato è sbagliato, vale la somma delle righe.

#4. Unità esenti, nuove o mancanti

• Una cella «esente», «—» o vuota vale zero: l'unità non paga quella spesa (per esempio un negozio esente da scale e ascensore).
• Un'unità dell'elenco che manca dalla tabella di proprietà va verificata: non partecipa alle spese di quella tabella.

#5. Bollette a cavallo di due periodi

Una bolletta che copre anche il trimestre successivo si ripartisce per i soli giorni del periodo: importo × giorni nel periodo ÷ giorni di fornitura. Il resto va al periodo dopo. Nell'esempio registrato, della bolletta 1/6–31/7 entrano 30 giorni su 61: 91,64 € ora e 94,70 € nel trimestre successivo.

#6. Un'unità venduta nel periodo

Si divide tra venditore e acquirente per i giorni di ciascuno: il venditore fino al giorno prima del rogito, l'acquirente dalla data del rogito (art. 63 disp. att. c.c., che prevede anche la responsabilità in solido per i contributi dell'anno in corso e del precedente).

#7. Proprietario e conduttore

Pulizia, luce, ascensore, acqua e riscaldamento sono a carico del conduttore (art. 9 L. 392/1978), salvo una tabella diversa; le spese straordinarie restano al proprietario.

#Prima di mandare le rate

Il riparto va approvato dall'assemblea con il rendiconto (art. 1130-bis c.c.). Prima di inviare i prospetti, controlla i punti da verificare: tabelle che non sommano 1000, letture mancanti, spese senza tabella.

#Come lo fa l'agente

L'agente Riparto spese condominiali legge fatture e bollette come sono, le tabelle millesimali (PDF, foto o l'Excel del gestionale) e gli articoli del regolamento. Il modello legge i documenti; la scelta della tabella, le quote e il controllo al centesimo li fa il codice. Restituisce il verdetto in testa («Riparto pronto» o «Da verificare»), ogni spesa con tabella e criterio, la quota di ogni unità e un prospetto per unità in Excel, CSV e PDF. Ai condòmini non invia nulla.